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70年土地使用权考验执政智慧



来源:中国新闻周刊 作者/马光远 2016-04-23 08:51:16 版权声明


土地使用权的70年大限问题,历来都被视为是中国房地产市场的高悬之剑,如何处理,攸关民众的切身利益,考验政府的智慧和执政能力,因而备受关注。

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70年土地使用权考验执政智慧
  
  《中国新闻周刊》特约评论员|马光远

  
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  最近,温州一则关于住宅土地使用权到期,如果要续期,需要缴纳高达三分之一房价的费用的报道,引爆人们对房屋土地使用权年限的担忧。
  
  尽管温州有关部门事后做了所谓的澄清,“近期媒体报道收取几十万元出让金才能续期是对信息的误读”。但从媒体事前的报道,以及温州国土局有关部门的介绍看,准备收费,而且准备高额收费肯定是真的。
  
  土地使用权的70年大限问题,历来都被视为是中国房地产市场的高悬之剑,如何处理,攸关民众的切身利益,考验政府的智慧和执政能力,因而备受关注。温州的案例再一次给全国的房东敲响了警钟:一旦到期,我们的房子将如何安放?
  
  对于70年大限之后,土地使用权如何处理,早在《物权法》立法之时就引发了广泛的争论。在土地国有的情况下,土地使用权期满之后是自动续展,还是无偿收回,《物权法》最终作了一个妥协各方利益的考虑,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”为了确保《物权法》早日出台,就选择了搁置争议,模糊处理的立法技术。但事实上,当时占绝大多数的意见建议,土地使用权到期后只交象征性的费用自动续期。
  
  媒体报道的温州收取高额续费的办法,意味着《物权法》取得的巨大进步,又倒退回1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,这个条例首次规定了“居住用地最高年限为70年”,而且还规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”这个规定,可以说,充分暴露了“公权”和“私权”两种权利在博弈中的不对等地位,也体现了对私人产权的极其不尊重的立法指导思想。
  
  历史总是在进步,3年之后出台的《城市房地产管理法》,相对于这个规定,就有明显的进步:房产土地使用权到期,房产所有人必须提前一年申请续期,否则土地使用权将会由国家无偿收回。从1991年到1994年的《城市房地产管理法》,再到《物权法》,在70年土地使用年限的问题上,最起码大家就“自动续期”达成了基本的共识,而且即使收费,大家也认为应该是象征性的。媒体曝出来的温州的做法可以说是置《物权法》与法治的进步于不顾,引发民众不必要的恐慌,令人匪夷所思。
  
  众所周知,中国民众对“70年大限”的恐惧,一是基于对高房价的恐惧,用终其一生的收入购置房产之后,还要在70年后续交高昂的土地出让金,这无法让民众不焦虑;二是基于对公权力的恐惧,在公权和私权冲突的情况下,公权显然是神圣不可侵犯的。基于这两点,每一次法律对“70年大限”的完善,都意味着民众要经受一次精神的折磨和制度性焦虑,这是必然的。
  
  “70年大限”之所以引发焦虑因为这不仅仅是个体的焦虑,而是能够影响中国社会未来发展的。住宅土地使用权到期后,高价续费,既违背常理,也和基本的法治精神背道而驰。如果承认房子是有限的租期,那根本没有任何理由未来还要征收什么房产税,如果要征收房产税;就请把房子的“永久产权属性”还给房屋业主。温州这种明显违背《物权法》基本精神的做法已经透视出地方政府在这个问题上的“试探性举措”,必须引起人们的警惕。
  
  对于70年后的问题,必须遵照《物权法》关于“自动”续期,以及象征性收费的原则。在这个问题上,想无偿收回,让民众的房子漂在空中,或者高价续期,再卖一次地皮,都是民众无法接受,更是中国社会的稳定所不允许的,如果以此来试探,甚至挑战民意,那意味着突破了某种底线,后果不堪设想。
  
  事实上,一个国家规定什么样的产权制度,就会出现什么样的建筑,很难想象,在70年的土地上,能生长出对土地恒久热爱的公民和百年的建筑,也很难想象,在40年的厂房里,能生长出百年基业的企业。中国人缺乏长远的打算,中国企业现在很少有百年的战略,土地使用权的期限,是一个重要的原因。
  
  70年土地使用权考验执政智慧,应尽快启动《土地管理法》的修订,提高土地使用权的期限,并对房屋使用者和买卖者实行区别对待政策;如果仍然要坚持70年的期限,也一定要明确70年后土地续期“象征性缴费”的原则,这既是得民心之举,更是贯彻物权法的法治原则和精神。
  (作者系远见智库首席研究员)
  
  本文首发刊载于《中国新闻周刊》总第753期
  声明:刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权


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